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Ausgabe: März 2023

 

Mietverhältnis bei Erbauseinandersetzung
„Kauf bricht nicht Miete“ – diese gesetzlich festgelegte Regel (§566 BGB) wird vielen sicherlich bekannt sein. Doch gilt dieser Grundsatz auch dann, wenn eine vermietete Nachlassimmobilie von der Erbengemeinschaft als Eigentümerin auf einen Erben im Wege der Erbauseinandersetzung übertragen wird?
Das Amtsgericht Köln hatte sich kürzlich mit einer solchen Frage zu befassen. Im Nachlass einer Frau befand sich eine Eigentumswohnung. Testamentarisch setzte die Frau ihre drei Kinder zu Erben ein und vermachte ihrem Ehemann ein Nießbrauchrecht an der Eigentumswohnung. Die Kinder wurden sodann als Eigentümer in Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen. Der Ehemann vermietete die Wohnung, wozu er aufgrund des ihm zugewandten Nießbrauchrechts auch berechtigt war. Nachdem der Ehemann verstorben war vereinbarten die drei Kinder eine Teil-Erbauseinandersetzung, wonach die Eigentumswohnung gegen eine Ausgleichszahlung an eines der Kinder übertragen wurde. Dies wurde auch so vollzogen und das übernehmende Kind als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Seither wurde durch den neuen Eigentümer sämtliche Verwaltungshandlungen gegenüber den Mietern allein wahrgenommen. Als er dann den Mietern das Mietverhältnis kündigte, traten die Mieter dem entgegen, weil sie darin keine wirksame Kündigung sahen.
Zu Recht, meint das Amtsgericht Köln. Der neue Eigentümer sei weiter an das Mietverhältnis gebunden, denn es fehle an einer wirksamen Kündigung. Seine Kündigung habe das Mietverhältnis nicht beendet. Bei einer Mehrheit von Vermietern müsse die Kündigung von bzw. im Namen von und für alle Vermieter ausgesprochen werden, wenn nicht einer der Vermieter oder ein Dritter zum Ausspruch der Kündigung im eigenen Namen ermächtigt sei. Eine derartige Personenmehrheit bestehe auf Vermieterseite. Der neue Eigentümer sei entgegen seiner Auffassung nicht alleiniger Vermieter geworden. Vermieter seien vielmehr weiter er und seine Geschwister gemeinsam. Mit dem Tod des Ehemannes als ursprünglichen Vermieter ging das Mietverhältnis auf Vermieterseite auf die drei Geschwister in Erbengemeinschaft über. Der neue Eigentümer sei jedoch nicht durch die Teil-Erbauseinandersetzung alleiniger Vermieter geworden. Er sei insbesondere auch nicht nach §566 BGB mit Eigentumserwerb alleiniger Vermieter geworden, denn auf die Erbauseinandersetzung finde die genannte Vorschrift weder direkte noch entsprechende Anwendung. Er sei ist auch nicht durch eine einvernehmliche Vertragsänderung alleiniger Vermieter geworden. Eine derartige Vertragsänderung hätte übereinstimmende Willenserklärungen aller Miterben und der Mieter gebraucht. Hieran fehle es jedenfalls auf Seiten der Mieter.
Die Kündigung durch den neuen Eigentümer allein war also im Ergebnis nicht ausreichend, da das Mietverhältnis weiterhin zwischen der Erbengemeinschaft und den Mietern bestand und somit nur durch alle Erben gemeinsam oder durch einen von den Erben Bevollmächtigten wirksam hätte beendet werden können.
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