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Ausgabe: Juli 2019

 

Arglisthaftung trotz Beschaffenheitsvereinbarung?
Im Rahmen von Grundstückskaufverträgen ist es üblich, dass der Verkäufer/die Verkäuferin die Haftung für Mängel am Kaufobjekt ausschließt. Gilt das auch, wenn eine Eigenschaft, welche im Exposé explizit aufgeführt wurde, gar nicht gegeben ist?
Der Bundesgerichtshof ist der Ansicht, hier würden die Vorschriften der Haftung wegen arglistiger Täuschung greifen. Zur Soll-Beschaffenheit der Kaufsache sollen die Eigenschaften gehören, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten dürfe. Dazu zählen auch die Angaben in einem Exposé. Zwar könne man auch eine von den Angaben im Exposé abweichende Beschaffenheit des Kaufobjektes vereinbaren. Allerdings sei dann notwendig, eine gegenüber den Angaben im Exposé vorrangige Beschaffenheitsvereinbarung auch ausdrücklich zu formulieren. Ein allgemeiner Haftungsausschluss sei jedoch keine Beschaffenheitsvereinbarung.
Wohnrecht und Pflegeverpflichtung bei plötzlichem Tod
Jeder möchte sich im Alter nicht nur wohnbedarfsmäßig und finanziell, sondern auch hinsichtlich des Pflegebedarfs abgesichert wissen. Nicht selten trifft man dabei auf die Konstruktion, dass ein Grundstück bereits zu Lebzeiten gegen die Übernahme von Pflegeleistungen und unter Vorbehalt eines Wohnungsrechts übertragen wird. Doch was, wenn der Verkäufer kurz nach dem Vertragsschluss verstirbt?
Damit befasste sich das Oberlandesgericht Frankfurt a.M.. Eine Frau wurde Erbin ihres Bruders. Dieser hatte, nur wenige Wochen bevor er überraschend verstarb, sein Grundstück an seine Nichte verkauft. Im Vertrag vereinbarten sie ein lebenslanges unentgeltliches Wohnrecht für den Bruder. Die Nichte verpflichtete sich zur Pflege ihres Onkels im häuslichen Bereich. Nach Berücksichtigung des kapitalisierten Wohnrechts unter Übernahme der kapitalisierten Pflegeleistungen zahlte die Nichte noch 10.000 Euro. Die Schwester als Erbin war nun der Ansicht, der Kaufvertrag sei ergänzend auszulegen und so zu verstehen, dass die Nichte zur Zahlung der kapitalisierten Werte für das nicht genutzte Wohnrecht und die nicht erbrachten Pflegeleistungen verpflichtet sei. Das sah das Gericht jedoch anders. Voraussetzung für eine ergänzende Vertragsauslegung sei eine Lücke im Vertrag, die geschlossen werden müsse. Daran fehle es hier bereits. Beide Seiten hätten sich bei Abschluss im Ungewissen darüber befunden, wie lange der Verkäufer leben und ob er zu Lebzeiten pflegebedürftig im Sinne des Vertrages werden würde. Die Nichte sei das Risiko eingegangen, dass sie - sofern ihr Onkel sehr alt werde, gleichzeitig aber bald nach Vertragsschluss pflegebedürftig - über einen sehr langen Zeitraum Pflegeleistungen erbringen müsse. Umgekehrt sei der Verkäufer das Risiko eingegangen, dass er im Fall seines frühen Todes sein Grundstück an die Nichte überlassen habe, obwohl sie ihn nicht pflegen und ein Wohnrecht nur für kurze Zeit habe erdulden müssen. Bei Vereinbarung eines lebenslangen Wohnungsrechts müsse jeder Vertragsteil damit rechnen, dass der Berechtigte sein Recht nicht bis zu seinem Tod ausüben könne. Für den Tod des Berechtigten könne insoweit nichts anderes gelten.
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